中国房地产业发展分析

第一节 2009年中国房地产政策解析

一、加大保障性住房建设力度

国务院办公厅21日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

意见主要有以下几项内容。一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。

二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。

四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。

五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测 分析 ，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测 分析 机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

意见提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。

二、进一步鼓励普通商品住房消费

2008年，国务院办公厅２１日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确，要进一步鼓励普通商品住房消费。

意见提出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

意见明确，以上政策暂定执行至2009年12月31日。

三、支持房地产开发企业积极应对市场变化

国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。

意见提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行 企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

四、强化地方政府稳定房地产市场的责任

（一）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。《意见》强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下,可以结合当地实际,进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施,并就稳定土地供应、依法做好拆迁管理工作、严格建设程序管理、确保工程质量等提出了原则性要求。同时,还明确廉租住房建设以配建为主。

（二）因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。目前,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度加大,绝大部分低收入住房困难家庭住房条件将逐步得到改善,中低收入家庭、新就业职工等群体的住房问题将会更加突出。这些家庭既不符合享受廉租住房、经济适用住房的条件,又无力在市场上购买普通商品住房。为此,《意见》提出,在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时,对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件,又无力购买普通商品住房的家庭,要从当地实际出发,采取发展租赁住房等多种方式,因地制宜解决其住房问题。

五、加强房地产市场监测

（一）继续加强房地产市场监测 分析 。房地产市场监测 分析 是科学判断房地产市场形势的重要基础工作。《意见》强调,各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测 分析 机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大,要加强分类指导,并注意总结和推广各地好的经验和做法。

（二）加强监督检查。这是督促各地贯彻落实各项调控政策措施的重要手段。《意见》规定,国务院有关部门要按照各自职责,抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门,加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查,特别要加强对棚户区改造工作的监督指导,确保改造工作顺利进行。

六、积极营造良好的舆论氛围

新闻宣传是社会各界了解住房政策和房地产市场走向的重要途径。《意见》强调,要坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时,要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。

第二节 我国住宅 市场发展 现状

一、2008-2009年中国房地产 行业 发展概述

2008年，受自然灾害、国际金融危机和经济周期性变化等因素的影响，我国房地产市场发生了较大的变化，全国房地产市场进入明显的调整期。面对不断下滑的宏观经济形势，党中央国务院果断提出“保增长、扩内需、调结构、惠民生”的调控方针，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对拉升经济起到重要作用。伴随一揽子政策的实施，我国房地产开发业下降态势逐步得到遏制，房地产开发业在促进国民经济发展中继续发挥了不可替代的重要作用。虽然受经济危机影响，但房地产业增加值占国内生产总值的比重仍为4.8%。2008年，全国房地产开发完成投资31203亿元，比上年增长23.4%。

2008年我国房地产市场呈现以下特点：

——房地产开发企业个数大幅度增长。2008年我国房地产开发企业个数达到87562个，比2007年增长41.1%。

——中、西部地区投资增速快于东部。2008年，东、中、西部地区分别完成房地产开发投资18787亿元、6373亿元、6042亿元，分别比上年增长20.0%、33.5%和24.3%。

——中、西部地区投资增速快于东部。2008年，东、中、西部地区分别完成房地产开发投资18787亿元、6373亿元、6042亿元，分别比上年增长20.0%、33.5%和24.3%。

——商品住宅投资比重上升。2008年，全国商品住宅投资22441亿元，同比增长24.6%，占房地产开发投资的比重71.9%，比上年提高0.7个百分点。

——土地购置面积增速下降，土地开发面积增速有所提高。2008年，全国房地产开发企业购置土地面积39353万平方米，同比下降2.2%。完成土地开发面积28710万平方米，增幅比上年提高2.5个百分点。

——新开工面积增幅回落，销售面积增速明显下降。2008年，全国房屋新开工面积10.3亿平方米，增长7.5%，增幅比上年回落12.9个百分点。全国商品房销售面积为6.6亿平方米，下降14.7%。

受全国固定资产投资快速增长的影响，2008年全国建筑业规模不断发展，生产稳步扩大，劳动生产率进一步提高，清理拖欠款和农民工工资成效显现，产业集中度增强。建筑业企业生产经营基本情况呈现以下特征：

——建筑业总产值平稳增长。2008年，全国建筑业企业（指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业，下同）完成建筑业总产值62037亿元，同比增长21.5%。

——房屋建筑施工面积不断扩大。2008年，建筑业企业房屋建筑施工面积53.05亿平方米，同比增长10.1%。

——竣工产值和竣工房屋面积低速增长。2008年，建筑业企业完成竣工产值39342亿元，同比增长17.1%；房屋建筑竣工面积22.36亿平方米，同比增长9.6%。

——建筑业企业签订合同额较快增长。2008年，建筑业企业签订合同额104241亿元，同比增长25%。

——建筑业企业劳动生产率进一步提高。2008年，建筑业企业按建筑业总产值计算的劳动生产率为161805元/人，比上年增长9.3%。

——建筑业企业利润较快增长。2008年，建筑业企业实现利润总额2202亿元，同比增长41%；上缴税金总额2265亿元，同比增长32.1%。
 

免责申明：本文仅为中经纵横 市场 研究 观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。