物业管理的相关概述

一、物业管理的定义

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理服务的内容

1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；

2、园林绿地的管理养护；

3、环境卫生的管理服务；

4、公共秩序的维护；

5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；

6、入住管理；

7、物业装饰装修施工监督管理；

8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；

9、物业档案资料的管理。

10、基础服务

1）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；

2）物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；

3）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；

4）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；

5）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理、有回访制度和记录；

6）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上；

7）建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录。

11、房屋管理及维修养护

1）主出入口设有大厦平面示意图、主要路口设有路标，组团及幢、单元、户门标号标志明显；

2）房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污迹；

3）制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养，运行有记录；

4）公共设施设备运行安全正常，严格执行操作规程，一年内无重大管理责任事故；

5）公用管线统一下地或入公共管道；

6）楼房本体公用部位设施的日常维修执行《房屋及设备小修服务标准》；

7）道路及停车场：确保大厦道路平整、无洞坑、接茬平顺；结构无明显裂缝、无松散；路牙直顺无残缺、路肩无坍塌、翘角；边沟齐整不淤塞、涵洞通畅无损坏；

8）确保下水管道、检查井、雨水口不存泥、通畅，结构及附件物无损坏；

9）护栏及围墙完好无破损，定期清洗及粉刷。

12、共用设施设备管理

1）共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；

2）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；

3）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；

4）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案；

5）供电设备运行正常，路灯、楼道等公共照明设备完好；

6）冬季供暖室内温度不低于18±2℃；

7）电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好。

13、保安、消防、车辆管理

1）大厦基本实行封闭式管理；

2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；

3）积极与派出所配合，维护好大厦的治安；

4）巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门；

5）危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；

6）消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案；

7）机动车辆进出有登记；

8）非机动车车辆按规定位置停放，管理有序。

14、环境卫生管理

1）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围；

2）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；

3）大厦外围道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；

4）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；

5）商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌。

15、绿化管理

1）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；

2）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

16、精神文明建设

1）开展有意义、健康向上的社区文化活动。

2）创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

17、管理效益

提供便民有偿服务，开展多种经营。

三、影响物业管理发展的七大因素

1、物业法规落后于实践

现行的物业管理法规制度，目前还处于起步阶段，存着不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。

2、物业管理公约缺乏有力监管

由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束各自的权力和义务。物业管理公司对其所管理的物业内的业主、租户的管理权力均来自于物业管理公约；而物业管理服务水平质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行为双方共同利益而制订的物业管理公约规定。只有物业管理公司与全体新旧业主签署的物业管理公约，方可界定权利及义务。否则，物业管理公司将无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务；再者，部分物业发展项目的发展商为促销其物业单元，均在物业销售之后、交付使用时才安排买家签署相关的物业管理公约，导致部分业主有机会拒绝签署物业管理公约。因而造成物业管理公司在执行日常管理规定时，无法约束这些业主不合理的行为，直接增加了管理难度及造成不必要的纠纷。

同时，物业管理公约缺乏监管。现阶段相关的一些物业管理法规制度，对物业管理公约的规定既没有法定的指引，亦没有有效的监管机制，因而造成发展商在制订物业管理公约时，只订立对其有利的条款，而剥夺了全体业主的利益，引致专业物业管理公司无法按公平合理的原则执行其职责。同时，部份由发展商成立的物业管理公司虽然服务水平及质素低下，但亦可继续在市场内经营，因而造成了物业管理市场内的不平等竞争，相对降低了专业物业管理公司的应有的发展空间。

3、物业管理法规制度不健全

纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度，现阶段，物业管理法规制度仅局限于住宅物业，以致专业的物业管理公司在管理商业办公大厦及商场时均无法可依，只能按照其经验制订相关的物业管理规定，造成各家物业管理公司因无所适从而各施各法，引起混乱及不必要的纠纷。

4、缺乏有效追收管理费的途径

目前，物业管理公司缺乏有效的物业管理费用追收途径，根据现行的物业管理法规制度，物业管理公司只可按合同法向欠交物业管理费用的个人及公司进行加收逾期利息或通过律师向当地法院提起民事诉讼，但一般民事诉讼的整个程序需时日久，通常由起诉至裁决时间约为三至六个月，如再需要向法院申请强制执行命令则时间更长。如此一来，物业管理公司根本无法有效及快速地追收欠款，因而影响物业管理公司日常运作的资金流转。同时，部份业主更可能为国外投资者，其购买房产活动是为了出租或长远投资，他们根本不使用有关物业单元。故物业管理公司与这些业主联系的成本必定增加，并较难对他们采取有效的措施追讨欠款。更有甚者，他们在国外将有关物业单元转售后物业管理公司亦可能无法得知。最后变成坏帐无法收回，直接影响物业管理资金正常运用，因而增加专业物业管理公司的管理难度。

5、物管费收取标准控制过严

目前，有关部门对物业管理费用的收取标准控制过严，并按管理费收入金额提取5%的营业税。按照物业管理的常规做法，物业管理费用的支出金额，均按有关物业的实际情况及设施与设备的配置情况来确定，而不是按照政府核定的标准而制订。但现时部分物业的管理费用收取标准，要受当地政府物价局核定的标准所限制，因而造成物业管理费用收入不足，加大专业物业管理公司的管理难度，使部分物业管理公司根本无法维持其应有的专业物业管理服务水平。物业管理公司用于相关物业的所有费用支出，均来自相关物业的全体业主或租户交纳的物业管理费。如按物业管理费收入金额提取5%的营业税金，则物业管理公司用于相关物业的费用成本相对提高5%。故物业内的全体业主或租户，需缴纳的物业管理费必定相应提高，加大了物业管理公司收纳管理费用时的压力。

6、发展商遗留问题多多

有的房地产发展商往往基于发展成本的因素，造就种种问题楼，而增加日后物业管理的难度及成本。

如新建物业的遗漏工程、物业配套设备不匹配和公用设施、设备维修专用基金未能落实等方面；在物业建筑期间，建筑图和安装设备，会因为种种原因而更改，导致工程遗漏，在物业交付使用的同时，发展商还在继续部分工程，对业户造成不便。而承建商多采取拖延的态度，令保养期形同虚设，加重了物业管理公司的负担和难度，同时还影响物业管理服务的水准及质量；部分物业设备的零件及安装方法经常出现不符合标准的情况，或因草率的工程未能及时发现情况，导致有关物业设备的运行年限降低，增加管理费用的开支；还有的发展商在降低成本基础上，多选择使用较先进的设备为主体，再配备较差的配件，令设备因主次配件不匹配而产生问题，皆增加日后物业管理的难度及费用。还有的发展商为降低投资成本及物业售价，在物业落成后交付使用时，均不建立公用设施、设备的维修专用基金，导致设施、设备需要更新或大型维修时，物业管理公司没有足够资金进行更新及维修，使物业整体寿命及价值降低，更甚者，造成部分设施、设备的使用瘫痪。

7、业主认识不足也影响管理

我国目前的人均收入普遍不高，对于高标准物业管理服务的收费难以承受。而物业管理费用的高低取决于物业本身的配套与设施，故物业管理企业在平衡收费及服务标准时较难处理。有些业户对专业物业管理概念不清，经常因误会而引起对物业管理服务的投诉及争议也时常见，这同样也加重物业管理企业的工作难度，如有很多的业主认为物业管理服务应包括其自用单元的简单维修，但正式专业物业管理服务应只提供公用设施、设备，如提供自用单元的维修，亦应为有价服务，以保障物业整体利益，同时还有部分业主经常占用公用地方，加建外墙窗花用招牌等，所有这些均会给物业管理带来不同程度的影响。
 

免责申明：本文仅为中经纵横 市场 研究 观点，不代表其他任何投资依据或执行标准等相关行为。如有其他问题，敬请来电垂询：4008099707。特此说明。