养老院连锁经营投资分析

第一节 养老院投资机会 分析

21世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大，其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料；5%的老年人有入住养老机构的愿望。目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60%以上，而我国仅占GDP的40%左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。

从全国老龄委了解到，我国60岁以上的老年人已达1.44亿，其中约5%的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.86%。一般养老院工作人员与入住老年人之比约是1比4，如果有入住愿望的老年人都能够入住养老院，我国的养老院护理人员缺口高达180万人，我国的养老及养老护理事业有着巨大的发展空间。

2006年《中国老龄事业的发展》白皮书显示，目前我国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39546个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张，远远不能满足老年人的入住需求。根据《中国老龄事业发展“十一五” 规划 》，我国在“十一五”期间，农村五保供养服务机构要实现集中供养率50%的目标，新增供养床位220万张；新增城镇孤老集中供养床位80 万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决300万名老年人的养老院需求。而要满足全国5%的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位。

第二节 养老院连锁经营的SWOT 分析

一、连锁经营的优势所在

连锁经营的优势是明显的，主要表现在理论和物流管理两个方面：

（一）连锁经营的理论优势

1、优化资源配置连锁经营的“八个统一”是基本的要素：统一店名，统一进货，统一配送，统一价格，统一服务，统一广告，统一管理，统一核算实现这些统一，就使商业企业在经营管理方面互相协调起来，因而有利丁资源的配置，使得企业资源共享，不会出现浪费现象，既节约厂费用，又提高}一作效率和效益。

2、提高市场占有率连锁经营要想实现规模效益，必须在分店的设置上多动脑筋在合适的地理环境中，开设数量合适的分店，这样可以扩大企业的知名度，打‘大产品的销售量，从而提高产品的市场占有率连锁经营的规模效益不容忽视，这是发展连锁经营必须重视的关键问题规模效益正是连锁经营最吸引人的优势。

3、强化企业形象良好的企业形象可以给企业带来巨大的收益，连锁经营企业通常选择统一的建筑形式，进行统一的环境布置，采用统一的色彩装饰，设计统一的商徽、广告语、吉祥物等，这种形象连锁是一种效果极佳的公众广告企业要实现规模效益，就要在各地开设分店不同地区的顾客，反复接受同一信息的刺激，久而久之，会由陌生到熟悉，再到认可，进而发生兴趣，这对丁树立与强化企业形象极其有利连锁经营企业的}一作人员，统一着装，包装物上统一印刷图案，这些都能给顾客一种整洁、规范的感觉，使顾客愿意光临，而且通过顾客无意识的宣传，提升厂企业在公众心目中形象，为企业赢得良好的社会效益奠定厂坚实的基础。

4、提高竞争实力连锁经营的各分店在资产和利益等方面的一致性，使得连锁企业可以根据各分店的实际情况投入适当的人力、物力、财力来实施经营战略，可以对原先独有的销售措施、广告策划、硬件设施进行不断的改革与创新，使整个连锁企业的经营管理能力始终保持在一个很高的水准上；同时，灵活的经营管理又使连锁企业的优秀管理制度、方法、经验能迅速有效地在各连锁分店内贯彻实施，这些都大大加强厂连锁企业的总体竞争力。

5、降低经营费用连锁经营企业以顾客自我选购、自我服务的经营方式为主，减少厂售货劳动，因而雇员相对较少，节省厂}一资成本，节约厂场地费用在连锁超市中，商品明码标价，顾客可以自由挑选，顾客节省厂购物时间，也节省厂企业的经营成本同时，加快厂顾客的流通速度，增加厂客流量总之，连锁经营与非连锁经营在总成本费用上的差距很明显我们对同样数量的两种企业进行抽样调查显示，连锁经营企业的费用较之其他零售商场约低10个白一分点。

6、引导生产领域连锁经营企业通过扩大规模而增加效益企业在各处设立分店，商圈很）’一，因而对众多消费者的需求有比较全面、客观的厂解进货时，可根据顾客需求，结合市场供求来大批量进货这样一来，连锁经营企业在市场中占有极其重要的地位，成为连接生产与需求的桥梁生产商可根据企业进货的数量、种类等来进行生产，从而使生产与消费紧密挂钩，不致出现浪费生产资源和货物奇缺等情况。

7、增加就业机会连锁经营企业的低成本、高效率使得所售商品价格大幅度明显降低，等丁增加厂消费者的可自由支配收入，使他们能更多地购买其他商品或服务，乃至进行其他方面的投资，从而扩大厂社会总需求从社会整体来看，必然会进一步促进社会各 行业 的就业人日总量的增加，增加厂就业机会。

8、保护消费者利益要做到顾客至上，不仅要知道顾客的行为，还要 分析 他们的心理，他们付款的方式，以及他们对连锁企业的信任度要提供好的顾客服务，需要改进服务质量，对员}一进行商业培训要营造一个良好的购物环境连锁经营企业在管理上已日益完善，更趋向丁专业化、标准化、现代化、科学化、并使得购物环境更加舒适、宽敞；服务人员的素质日益提高；电子信息技术的应用使得}_作效率大大提高；明码标价降低厂消费者购物的心理成本，时间成本，体力成本，方便顾客的购买；商品质量得到保证，并且价格保持在较低的范围内，让消费者买得放心，买得舒心连锁经营企业的种种经营措施和经营策略，都从不同角度，不同层面上保护厂消费者的利益。

（二）连锁经营的物流管理优势

1、连锁经营物流的系统化连锁经营物流系统是由采购、仓储、流通加}_、装卸、配送和信息处理六个功能构成这些功能相互作用、相互联系、相互制约，它们各自特定的功能有机地结合起来、协调运行、共同产生出新的总功能，这个总功能再去协调各个子系统，从而使各子系统在相互联系、相互影响、相互制约中保持协调一致，在发挥各自特定功能的基础上形成系统的总功能，实现商品的流动。
2、连锁经营物流的合理化连锁经营物流的系统化是其物流合理化的基础，而物流合理化则是整个连锁经营物流管理所追求的目标首先，物流合理化可以降低物流费用，减少商品销售成本其次，物流合理化可以压缩库存，减少流动资金的占用，更为重要的是，通过物流可以提高企业的管理水平。

3、连锁经营物流的标准化物流是一个大系统，这样一个大系统的管理是非常复杂的，系统的统一性、一致性和系统内部各环节的有关联系是系统能否生存的首要条件标准化是物流管理的重要手段，物流标准化能加快流通速度，保证物流环节，降低物流成本，从而较大地提高经济效益。

4、连锁经营的核心—配送中心配送是指以客户的需求为先导，围绕商品组配与送货而展开的接受汀货、预先备货、分拣加}_、配货装货、准时送货通货等一系列服务}_作的总称配送中心是承担物流专业化管理职能的组织机构，它是连锁经营的核心这是因为连锁经营的集中化、统一化管理在很大程度上是靠配送中心来具体实施的，通过配送中心的作业活动，不仅可以简化门店的活动，从而降低连锁企业的物流总费用，而且还能实现商品在流通领域中的增值，并向门店提供增值服务。

  因此，国外的很多企业都努力提高连锁企业的经营水平，以期为全面开进中国市场作好充分的准备面对现实，我国的连锁经营决不能坐以待毙努力发展连锁经营，其意义不仅仅在丁发展我国的经济，更重要的是，在发展的过程中可以借鉴国外先进的管理经验，先进的技术，甚至可以利用国外的优秀人才在竞争的过程当中，不断吸取教训和经验，为我国连锁经营的进一步发展做好充分的准备}一作入世后的竞争是残酷的，也是全方位的，是观念、技术、管理方法、人才等的综合竞争，发展连锁经营势在必行。

二、连锁经营的劣势

虽然连锁店有总部中心协助辅导等诸多优点。对其弊端也不容忽视。

 （1） 连锁系统对一致性要求十分严格，加盟店缺少自主独立运作的空间。

 （2） 行销策略无法随小区域或特殊区域弹性运用。

 （3） 连锁企业形象万一疏忽或无法维护时，则全部连锁店都遭受波及。致使生意一落干丈，如某饭店的中毒事件或某饮料公司的黄樟素事件等，均将使整体连锁系统受损。

 （4） 由于连锁加盟都有合约约束，加盟店主如想将连锁店转让第三者，须经过总部同意，不可私自转售。

连锁与加盟是因相互利益的结合所组成的行销方式，除了解其特性之外，彼此必须互相沟通，合作无间，相辅相成，才能互相得利。

三、政策松绑带来的机遇

为扶持我国连锁业的发展，一系列政策已经由国家有关部门陆续出台。

国家经贸委将把物流配送中心建设、连锁企业信息化建设等，列入国债贴息项目给予重点支持。各级流通主管部门也将对开展连锁经营、物流配送和电子商务的企业给予必要的扶持，重点支持效益好的企业拓宽融资渠道，通过增资扩股、股票上市等途径募集社会资金，扩大经营规模；通过资产重组、划拨等多种方式鼓励改造工业企业的闲置厂房、设备和批发、储运企业的仓储设施，发展商品配送中心等。

一些相关部门也提出了支持连锁业发展的具体措施。公安部同意，公安交通管理部门对连锁企业已登记的送货车辆，尽可能提供市区通行、停靠的便利。文化部、新闻出版总署同意，简化有关手续，支持连锁企业经营书籍、报刊、音像制品。国家工商总局同意，积极支持连锁企业简化登记注册手续。财政部、国家税务总局同意，对省、自治区、直辖市范围内跨区域的连锁经营企业，实行统一缴纳增值税、所得税，由省级财政部门及时制定妥善的财政利益转移办法。国家烟草专卖局同意，直营连锁企业可统一办理各门店的烟草许可证，由总部或配送中心从所在区域的市级烟草公司统一定货，连锁门店所在地的烟草公司负责送货。

国家经贸委也公开宣布，今后要大力推广连锁经营这种现代流通组织形式和经营方式，力争经过5年的努力，初步确定连锁经营在商业和服务业中的主体地位，使连锁经营销售额、连锁企业店铺数都要有较大幅度的增长。

由此可见，中国连锁业必将迎来更加灿烂的明天。

四、外资加速进入带来的挑战

根据有关协定，我国加入WTO后一年，外商便可进入批发业；零售业市场禁入限制将在2年内逐步全面放开；关于代销、批发 行业 的产品禁入，除烟草和盐之外，本地商品将在5年内全部取消限制。对于外资资本进入的控制，我方承诺，不超过2年，外资可以控股，取消地域、数量限制；不超过3年取消股权比例限制。这意味着，加入WTO后，我国零售企业最多将在不到3年的时间内全面迎接境外竞争者。

实际上，加入WTO仅仅一年，中国连锁业就已经直面世界上最为强大的连锁经营商。实际上，国际连锁业巨头已经纷纷在为未来做准备。

第三节 养老院连锁经营投资建议

一、成功投资连锁经营的战略措施

  1、选对加盟 行业 ：近年来，新冒出的热门连锁业品牌不在少数，但有不少品牌没“火”多久就消失了。可以这样说，加盟连锁的品牌几乎每年都要重新洗牌，这无疑加大了加盟连锁创业者选择的难度。因此，选择加盟 行业 时，一定要经得起市场的考验：连锁经营体系至少已经有5年以上。

2、加盟要求越高成功机会越大：加盟连锁经营，对想创业的人而言，省去了找不到创业项目的烦恼，的确是一条成功的快捷方式。据一项调查显示，日本零售业有80%的独立开店者第一年就关门大吉，能撑到第五年者只有8%；而连锁店第一年就结束营业者仅有20%，有77%的连锁店能存活到第五年，这个调查就证明“加盟一定比自行创业划算。”但这些数据并不是说，加盟后就一定百分之百能成功。

据调查，找具有一定开店经验，且连锁店数达一定规模或发展至少五年以上的总部，有竞争力的连锁品牌，比较有经营保障。有些新兴加盟体系，本身在市场上发展的时间就不够长，还没有经过市场的经验，顾客的消费习惯尚未养成，容易造成暂时生意兴隆的假象。当选择弱势连锁品牌时，虽然你可以少缴加盟金，但相对之下，所能享有的总部资源和帮助也较少；许多事情都要靠加盟店自己打理，竞争力自然也就较弱。

3、最好能与连锁总部“面对面”：现在连锁企业很多，加上前几年加盟店利润可观，使得有些新兴的连锁企业和加盟者都比较浮躁。一些创业者创业心切，只听连锁企业的一些宣传资料就草率地签约加盟，等到有纠纷才发现连锁总部比自己的店面还小，甚至是一个空壳，根本没有解决门店问题的能力和经验。因此，亲自走一趟总部及其加盟店、搜集第一手现场资料，非常必要。

二、连锁经营的困境及对策

我国连锁经营虽起步较晚，但近年来出现了快速增长的势头。目前我国有150多家连锁公司，2500多家连锁店铺。连锁经营的优势已经开始显现出来，为我国流通结构的重组、流通方式的调整和国有商业的改革注入了现代化的经营机制。然而，在我国已经发展起来的连锁商业中，只有少数比较规范，多数连锁商店规范化程度比较低。有的没有独立的配送中心，有的连集中供货也没有做到，经营上相当分散，在连锁店铺之间没有建立起内在的经济联系，只停留在初期统一店名、统一服饰、统一销售方式、统一营业时间等形式上的连锁，连锁经营的效益并不因“连锁”而充分发挥出来。究其原因主要有：

1、体制制约，政策滞后。

现行的分税制和条块分割造成连锁网点发展“跨地区难”、“跨 行业 难”；发展连锁网点手续繁琐；企业产权不明，也淡化了零售企业加入连锁店的内在经济动力。这些都影响连锁规模的形成和发展。而连锁的效益首先在于规模。

2、资金短缺，网点发展慢。

多数商业企业都面临资金不足、网点开设缓慢、缺乏规模效益，进而又制约着网点开设的再投入这样一个两难局面。有些连锁店目前发展势头较好，但面临资金条件的制约，处于要上规模没有资金，不上规模没有效益的两难境地。

3、连锁企业经营管理不配套。

规范化程度低，管理手段和模式不能适应发展连锁需要，尤其是现代化的连锁经营的信息网络和配送设施的开发建设相对滞后，电子化程度比较低，分店不能及时向总部输送市场信息，总部对分店也无法及时进 行业 务指导和销售管理，员工素质不能适应连锁业的发展。

4、缺乏合理 规划 。

连锁企业往往不能根据自己的业态特点和市场定位未确定网点布局，在商业中心重复布点，一些新建社区、城郊或农村却无网点；或者只是有一些分散的小商店，处于分散化、小型化落后状态，难以满足居民需求。

5、缺乏经营特色和品牌意识。

许多企业在商品经营和提供服务方面都千篇一律，缺乏独到和创新之处。很多企业没有将树立自己的品牌放在重要的地位。而一些已有较好商誉的企业又因缺乏品牌保护意识，投资不慎或是对无形资产管理不善而使商誉大受影响。

我国经济快速稳定发展，商品供应日趋丰富，市场购买力不断增强，为我国连锁企业的发展创造了良好的基础和条件。同时，我国的连锁企业将面临着更加激烈的市场竞争。困难与机遇并存。如何把握这种机遇，克服困难，我们认为可以从以下几方面着手。

1、政策扶持，完善法制法规。

国家在构造合理的连锁布局结构时，要着眼于统一、开放、有序的大市场，在国家统筹 规划 的指导下，发挥中央与地方两个积极性，合理布局，打破部门地区封锁。各级政府应在资金、税负、网点用房、经营专营商品、简化工商登记等方面给予大力支持。对银行贷款给予帖息补助，并在税收上给予定量减免。列入试点的一些连锁店所需的一些进口设备，在关税上予以一定的优惠。积极借鉴网外先进的管理经验，探索中外合资合作发展连锁店的路子，支持我国连锁企业走出国门，发展跨国经营，推进连锁经营发展。抓紧制订连锁经营的法规和服务规范，努力与国际惯例接轨，特别是尽快从我国实际出发制订连锁经营的标准、管理条例等法规，除国家立法外，地方也可以在自己权限内制订相应的法规条例，逐步完善具有中国特色的连锁经营法规。

2、加快股份制建设，建立现代企业制度。

在连锁企业实行股份制，通过增量股份制可使企业在发行新股过程中，获得新的资金；实行存量股份制，可使企业的一部分净资产通过出售给内部职工和社会投资者而转化为股权，从而拥有增资扩股的可能性，使其能在营运中根据需求以送配股方式增加资本金；实行“债转股”的股份制，使商业企业的部分债务资产通过出售给社会投资者而转化为股权，使资产负债降低。同时，要转换连锁企业经营机制，建立现代企业制度。

3、加强科学化规范化建设。

要广泛应用计算机、通讯等信息技术、包括条形码管理系统、销售时点管理系统（POS系统）、商业信息网络等硬件设备和管理系统。进一步提高连锁企业财务管理、物流管理和信息管理的技术含量。
在企业的规范化建设方面，一是组织体系的规范化。要做到结构上的整体性，除了设立总部与相应的成员店铺外，还要有配送中心与之相配套，要明确总部与成员店铺的责权利。二是管理的规范化。现阶段是指几个“统一”，包括统一店名、统一店貌、统一采购、统一进货、统一合算、统一管理、统一价格、统一服务，统一培训、统一广告、统一信息等等，其中最重要的是统一核算（指立营连锁）、统一进货、统一配送和统一管理，并在此基础上形成具体标准。

为实现连锁经营的科学性、规范化、必须加强人才培训，提高人员素质。同时要充分发挥社团组织作为沟通政府与企业的桥梁和纽带作用，组建全国性连锁店 行业 自律组织，并与各国和国际连锁店协会建立联系。

4、建立建全配送体系，保障物流畅通。

从我国实际情况出发，在连锁企业规模比较小、每店货运量不大的情况下，可采用社会化配送。就是将原来由许多连锁配送系统或厂家分别向分散在某个地区的连锁店铺送货，改为先将许多厂家的商品集中到社会化配送中心，在中心将商品按要送往的各个店铺进行分拣、配货，然后统一向各店铺送货。在连锁经营已初具规模的企业，可建立本企业的配送中心。商品配送中心一般由分货（TC）、库存（DC）、加工（PC）等三大部分构成，具有集货、存储、配货、送货、加工、信息功能。配送中心从供应商处取得商品后，按照各连锁店铺的经营需要，快捷、准确地将商品配送到各个分店，并且依据高效率的信息传递和管理手段，对各分店的业务活动进行监督和控制。

5、加强质量控制，树立自身品牌。

必须加强企业自身质量控制。（1）严格控制采购质量，加强进货检验；（2）制订科学统一的操作规范，确保服务高质量和规范化；（3）严格人员培训制度，确保规范化切实执行；（4）实行督导员管理，定期评估分店管理质量。企业必须通过优质的服务和特色经营树立品牌。在建立自身品牌时，可导入CI管理，制订企业的宗旨、发展目标、经营方针，形成企业形象体系。同时，要加强品牌保护，通过品牌注册，运用法律手段保护自身品牌不受侵犯，防止随意输出或任人滥用。通过对品牌进行无形资产评估，为连锁店的经营和投资友展提供科学可靠的依据。

6、重视经济欠发达地区的连锁经营发展。

在经济欠发达地区发展连锁经营可按以下几个阶段进行：第一阶段，实行商品连锁。以提高企业经营能力、增加经济效益为中心，抓好基础工作从加强企业管理入手，把提高企业职工队伍素质作为重要的工作内容，为连锁经营创造条件。第二阶段，实行资产连锁。以增加企业经济实力为中心，利用现代化管理设施，以资产为纽带把连锁分店联系在一起，充分发挥整体优势，扩大规模效益。第三阶段，实行规范化的连锁经营。按照连锁经营的规范要求进入正轨，并根据地区和企业的实际情况，搞出特色，逐步实现科学管理，使连锁经营在改革中发展和完善。

三、特许连锁经营的选择建议

1、发展连锁规模，鼓励企业做大做强。

2、加快企业的流通信息现代化建设，积极推进现代物流配送业的发展。

3、加强管理、合理 规划 。

4、加强品牌建设。要实现连锁企业良性的发展，在供应链的整合上必须有新的突破。

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