养老院行业市场潜力分析及连锁经营模式现状及商业计划书案例

第一节 养老院投资现状

中国现有养老服务设施大部分由国家和集体投资，但非公有制养老机构发展呈现明显上升趋势，在有的地区已超过公有制养老机构。

上海市有养老机构467家，其中非公有制122家。天津市非公有制养老机构已达231家，拥有床位8939张，占全市养老机构床位数的85.5%。创办于1995年的天津鹤童老年福利协会，是一个民办慈善福利服务型的社团组织，在天津和北京开设养老院，其养老服务已延伸到老年餐饮、老年物业和老年用品领域。他们还引进德国专业养老护理院的技术与管理方法，开办了老人护理职业技能培训学校，并创办了居家老人照料公司。

在广州，民营的广州寿星大厦已成为全国最大的养老福利服务机构。该大厦投资2亿多元，建筑面积11万平方米，是集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的老人公寓，有2000多位老人入住。

北京还开办了国内第一家“临终关怀医院”——松堂关怀医院，集医院、福利院、敬老院职能为一体，已先后为16000多位老人带去了最后的关爱。有190多所大中专院校在松堂关怀医院建立了“爱心小屋”，大中专学生们经常来到医院，为老人唱歌、表演节目，陪老人聊天谈心，给他们祝寿。医院有护士24小时查房制度、护理员与病人同住制度，还与佛教、基督教协会建立了长期联系，满足老人临终的宗教需求。

第二节 养老院需求潜力 分析

据统计，2007年，我国60岁以上的老年人口已达1.49亿，超过了总人口的11%。而全国老龄工作委员会办公室发布的《中国老龄事业发展“十一五” 规划 》表明，随着我国老龄问题的社会压力日益增大，对政治、经济、社会各方面都将产生深刻影响。

该 规划 指出，“十一五”期间，我国60岁及以上老年人口持续增长，到2010年将达到1.74亿，约占总人口的12.78%，其中80岁以上高龄老人将达到2132万，占老年人口总数的12.25%。而据预测，到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

事实上，早在1999年，我国就已经提前进入老龄化社会，而与发达国家不同的是，我国的人口老龄化属于未富先老。以往发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般都在5000至1万美元以上。而中国目前人均国内生产总值刚超过1000美元，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。

对此，全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公表示，目前，中国80岁以上高龄人口以年均5%的速度快速增长，老年人特别是高龄老年人的照料问题日益突出，而社会照料和家庭照料资源严重匮乏，给传统的家庭养老带来极大挑战。

老龄人口的增多一方面会对社会带来负面影响，另一方面却会产生老龄的消费需求，比如对医疗、生活照料、老年住房的消费需求。而这种消费结构的变化又会引发整个产业结构的调整和变迁，催生一个新的产业：养老产业，而养老产业即老人在哪儿养老、如何养老等问题在整个产业中占据着核心位置。据统计，目前在我国1.49亿老人当中，愿意在养老院安度晚年的约占5%，需求床位700万张，而全国养老院只有150万张床位，缺口高达550万张。市场大量的需求，而供给严重不足，这必然决定了我国养老产业具有广阔的市场前景。

第三节 养老院投资建议

1、选址非常重要

养老院的地点选择十分重要，山清水秀才是养老的地方。老人怕吵，如果养老院周围

环境嘈杂、污染严重，老人是不愿来的。对老人心理 研究 表明，老人入住养老院时希望贴近社区，这样老人会有归属感，不易产生被遗弃的心理。所以，广州市区的现有养老院入住率普遍达到90%以上，一些交通方便，贴近社区，便于子女探访的养老院甚至出现了老人入住需要排队等床位的现象。

2、价格定位要适中

目前，养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备设施和提供的服务质量不同差距较大。但是，总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多，收费合理才是最重要的。

3、投资规模依市场而定

究竟要投资多少钱才能开间养老院呢？投资额主要要看各自的市场定位，如果是经营高端市场，投资额最少要在1000万元以上；如果是经营中档市场，投资大约在500万元左右；小的养老院，投个一二百万元就可以了。

4、办理有关经营手续

投资养老院，应办好以下有关经营手续。当地民政局核发的《民办社会福利机构许可证》；卫生部门核发的《卫生许可证》、《医疗机构经营许可证》、消防局核发的《消防安全合格证》以及工商行政管理部门核发的《营业执照》等等。

5、政府支持政策有优惠

根据粤民福［2000］2号文件规定，对社会福利机构有一定的费用减免，包括免交城市建设和房屋建设的有关部门收费（证照费除外）；免交煤气增容费和城市供水、排水设施的有关收费；在规定的受电电压范围内用电，按标准减半征收配电贴费，免缴供电贴费；使用自来水、燃气和电，按照居民生活或行政事业的分类价格择低执行。此外，对社会福利机关的托养、康复及相关的社会福利服务，免收营业税，对按规定缴纳所得税有困难的，可按税收管理权限报批，给予减免税照顾；社会福利机构具备条件可以开展对外医疗、康复服务的，卫生部门应按照区域卫生 规划 和有关部门医疗机构管理规定予以批准；民办社会福利机构收住无经济收入、无赡养人且无法定抚养人的服务对象，可以申请同级人民政府给予适当补助。补助方法由当地财政部门会同民政部门制定；社会福利机构可以接受国内外组织和个人的捐赠。经当地民政部门报同级人民政府批准，可以公开向社会募集款物。

第四节 养老院能否开"品牌连锁店"

1、张养老床位不足

随着经济的发展与社会的进步，愿意进养老院养老的老人与日俱增，养老机构和养老床位却捉襟见肘、供不应求。以百位老人需要10张养老床位来统计，仅上海市共需要养老床位25万张，而现在仅能满足实际需求的六分之一。

2、建养老院有特殊要求

根据国家民政部和建设部关于养老机构建筑规模的有关要求，对设置养老机构的地理位置、自然条件、建筑面积、环境因素等都有特殊要求：如建筑面积要求每张床位不少于25平方米，每张床位的投入资金平均1万元等。但凭沪上现有的经济条件现在还难以做到。因此，眼下的养老机构与老人的实际需求存在着很大的缺口。崇明养老村的应运而生，就适应了这一市场需求，然而以它目前的条件，还难以对上海老人形成足够的吸引力。

3、利用品牌搞连锁经营

多年从事养老院工作的文传华委员认为，主管部门对养老机构若能统筹 规划 、分类实施，便可望缓解这一问题。

改造闲置的中小学或幼儿园作为养老机构我国实行计划生育政策已有20多年，有相当的中小学、幼儿园因生源不足而关闭或合并，这些闲置的房产资源，完全可以置换成养老机构，且无须“大动干戈”，是理想的养老院首选之地。

改造位于居民区附近闲置工厂、旅馆、招待所等作为养老机构这些场所只要没有污染且有一定的活动空间，均可作为改造对象。

鼓励现有的养老机构向外延展，扩大规模，搞连锁经营一些养老机构具备成熟的经营、管理和服务经验，完全可以利用其品牌效应搞连锁经营。如文传华管辖的文华敬老院，就远赴四川万县兴办养老院，生意红火。

政府部门应从发扬中华民族尊老敬老助老传统和社会稳定的高度出发，来重视和支持养老机构的建设与发展。建设养老机构是一项夕阳事业，更是朝阳产业，对于促进经济发展与社会的和谐都大有益处。

第五节 民办养老院走上连锁之路

目前，江苏省城镇共建有各类养老服务机构499家，数量比前年增长 31.7%，其中国办206家，民办293家，民办养老院已占了近六成份额。据江苏省老龄委办公室主任介绍，由于老龄化程度加剧导致国办养老机构跟不上老龄化的“提速”，省内部分国办养老机构甚至出现了排队入住的情况，这导致了近年来我省民营养老机构快速发展。 

民营资本介入养老产业，经营模式也出现了多样化。

第六节 养老托老服务蕴藏商机

据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，预计到2010年我国老年人市场的年消费需求将达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？

一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将上升到20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为6000亿元，预计到2010年将达到1万亿元。

在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。

第七节 创业者要有长远眼光

许多创业者都以为，开家养老院投资额较大，往往需要动用千万元以上的资金。其实，这并不意味着小本创业者就没有创业空间。如果是经营中等规模的养老院，投资约在500万元左右；如果是小型养老院，约需50万元以上；如果是一般的社区托老中心，大约20万元即可。

我院投资顾问 分析 说，开一家小型托老中心，面积约300平方米，前期较大投资包括房租、押金、装修费及床铺、电视、风扇、轮椅、厨房等设备费用，大约需要20万元；此外，每月还需要支付护理人员的薪酬、场地租金、水电等费用。在收费方面，一名生活能自理的老人每月约需600元，需要护理的老人约需900 元，特别护理的老人约需1000元。如果托老中心的入住率超过七成，一般就可以盈利。

需要提醒创业者，虽然养老托老服务领域的门槛并非高高在上，但相比其它创业领域，其投资周期较长，短时间内不会很快收回投资，创业者对此应有心理准备和财力准备，小本创业者则需要量力而行。养老服务是一个新兴领域，作为一个具有社会福利性质的产业，国家对社会养老提供了许多扶持政策。因此，投资这个 行业 ，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。

第八节 投资风险 分析

1、融资风险

由于养老产业具有前期投入多、成本回收慢、短期内很难盈利的特点，必然决定了投资商和银行对它不"感冒"、融资渠道狭窄的现状。

2、市场风险

其风险主要是由他们所服务的特殊人群决定的，一般来讲，老年人具有骨质疏松、抵抗力和身体素质下降等特点，属于高危人群，在生活中容易发生意外。

所谓无保障，就是一旦老人出了问题将由谁负责或者说在哪种情况下谁承担什么责任，目前并没有明确的说法。据了解，养老机构目前还没有一个规范的合同文本，甚至在有些方面法律还存在着一些空白，有时遇到纠纷连律师都不知如何解决。有时老人纯属意外事故，但是养老院不得不承担起全部责任，而且这不仅仅是赔钱的问题，还会影响到养老院的名誉和评比，严重的还会吊销营业执照。在高风险和无保障的重压下，经营养老院一定要小心谨慎、面面俱到。

3、人才风险

从业人员缺乏是目前制约养老机构发展的另一个重要因素。据统计，按照发达国家的水平，养老机构床位数量占老年人口的比重最低应达到3%，如果能达到发达国家的下限，按照入住老人和护理人员3∶1计算，仅养老护理一项，中国就需要150万位护理人员，但是我国目前只有30万从业人员，其中只有2万人具有从业资格证。可见目前全国养老机构不仅从业人员严重缺乏，而且整个养老机构中从业人员的专业素质和服务水平比较低。由于这个 行业 发展不成熟，没有专业的人才输出渠道和完善的社会保障，养老院不仅要拿出一部分资金去培训员工，为员工取证，而且由于资金短缺，常常留不住人才，取得了资格证的员工不久就会跳槽，使一些小型养老院人财两空，陷入了恶性循环。

第九节 中经观点

众所周知，养老院的服务工作繁锁而细致，因此，陈伟雄建议，有意涉足这一领域的创业者要特别注意以下五个方面：

1、收费适中。

养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备设施和提供的服务质量不同差距较大。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。

2、手续齐全。

投资养老院，应办好以下有关经营手续：当地民政局核发的《民办社会福利机构许可证》，卫生部门核发的《卫生许可证》、《医疗机构经营许可证》，消防局核发的《消防安全合格证》，以及工商行政管理部门核发的《营业执照》等，缺一不可。

3、专业知识。

养老托老服务虽然也是照顾老人，但与一般的家庭护理有很大区别，不仅要有爱心、耐心，更需要有专业的护理知识。无论是创业者，还是聘用的服务人员，都需要了解一些医疗知识、护理知识、养生之道，还应熟悉老人的心理学以及老人饮食知识等。

4、谨慎选址。

养老院的地点选择十分重要，山清水秀才是养老的地方，加上老人怕吵，如果养老院周围环境嘈杂、污染严重，是很难吸引老人前来的。此外，养老院不能离市区太远，才能方便家人看望老人。

5、用足政策。

投资养老院，国家有许多扶持政策，如：政府对兴建养老院等社会福利机构的建设用地给予优先划拨供地，地价给予优惠，免征土地管理费、土地权属调查和测绘费；免交城市建设和房屋建设费用，免交煤气增容费和城市供排水设施的收费；免收营业税，对所得税减免照顾；当地政府给予资金补贴等。用好用足这些优惠政策，可为创业者节省创业成本。

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