国际物业管理的发展分析

第一节 国外物业管理的发展综述

一、国外住宅区的物业管理概览

1、英美两国的物业管理

英美两国的物业管理已成为社会化的服务 行业 ，这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后，物业使用全过程的管理。业主或用户委托物业公司进行物业管理，管理方式也十分灵活多样。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中修工程则采取承包方式转给别的专业公司完成。整体项目或工程可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费收入，甚至有政府补贴。管理公司(机构)人员精干、效率高、固定人员少，一些项目尽可能临时聘请人员，可对外承包的项目就不设固定人员，以节约开支。

2、韩国汉城的物业管理

韩国首都汉城物业管理讲究“四化”—规范化、社会化、商业化和自律化。物业管理以小区管理事务所为中心，实行规范化管理。管理人员以向住户提供最佳服务为宗旨，严格执行“快捷”服务。警卫人员尽职尽责，昼夜执勤。对住宅小区停留的车辆一一核实，对外来陌生的车辆进行登记，一旦发生情况立即追踪调查。警卫人员不仅负责安全保卫工作，而且还负责传递信息，临时保管信件、包裹以及清扫庭院、保护花草、协助垃圾分类等。各住宅楼均有专职清洁工，定期安排专业人员进行煤气检查和消毒防疫。把社会化、商业化服务引进小区是韩国实行物业管理的又一鲜明特点。物业管理事务所在忠实履行自身承诺的同时，他们还同小区外的商店、银行、医院、图书馆、洗衣店等建立起密切联系，有组织地让他们到小区为住户提供便利和服务。每周三小区都举办“便民市场”。居民搬家，事务所帮助寻找服务好且廉价的搬家公司；春季花店上门为居民的盆花换上施肥；洗衣店的员工总是把洗好的衣物，罩上透明玻璃纸送到住户家中。小区的每栋楼各个单元都设有一个居民班。各户通过民主选举一位班长。班长每月召集居民开一次“班务会”，讨论有关小区安全、服务、卫生等事务，并对物业管理事务所的工作进行评价。对不称职的管理人员，居民有权提出罢免建议，使物业管理工作处于群众的监督之下。居民每月都要向物业管理事务所交纳相当数额的管理费。管理费的收缴具有较高的透明度，物业管理事务所定期要把管理费的收缴内容和开支情况，详细地列出清单交给每个住户，接受群众监督，管理事务所的职员在上岗前必须接受区一级专业培训，考试合格后才能被聘用。在汉城，物业管理并非完全是赤裸裸的金钱关系。住户出远门时，请警卫帮助照料一下花或代收信件包裹等小事，他们总是有求必应，体现出一种互助和奉献精神。

3、巴西的物业管理

巴西主要是采取公寓式的物业管理方式：人员少、分工明确、管理井井有条。住宅小区通常以每栋住宅楼为单位实行物业管理。管理者一般以每栋楼的门卫为主，再配几名负责卫生工作的女工。门卫与住户打交道最多，是住户最熟悉的人。他们的任务主要是负责楼房的安全，24小时值班。每个住宅小区只设一条道路进出，万一小区内有什么事情发生，警察就会很快赶到。几个负责卫生工作的女工，上班时间一直不停地在楼道、电梯和门厅里擦洗玻璃门窗、喷洒香水、用打蜡机给地板打蜡。管理费用由楼内住户平摊，每户每月一般需要支付的费用在200—300雷亚尔；需要其他服务，则再另外收费。巴西的住宅小区内，各项配套服务设施完备齐全，一般都有小型超市、药店、面包店，饭馆、酒吧、照相馆。家电维修部，银行，书报亭以及设有由专人看管的地下停车场等。总而言之，井井有条的管理、整洁的环境、温馨的服务以及有效的安全防范措施，这些都让居民住在这里感到舒适、放心。

4、新加坡的物业管理

新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效：一是物业管理组织系统健全。新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000-6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000-15000套(户)。二是强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修。室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。三是提供优质的保养与服务。新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

二、国外物业管理的特点

1、自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

2、物业的所有权与管理权分离。业主与物业管理公司的关系是雇用与被雇用的关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，选择时要认真考察公司的信誉、专业知识及管理、财务、法律水平、管理费用社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，也必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会被淘汰。

3、物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。

4、各国(地区)的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；巴西采取的公寓式的物业管理方式；韩国汉城物业管理讲究“四化”——规范化、社会化、商业化和自律化等。

5、政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。

第二节 美国物业管理的发展情况

一、美国的物业管理概况

美国是一个科学、技术、经济发达的国家。美国人在各种经济活动中，习惯向银行贷款，他们的高级住宅、豪华汽车大多数都是向银行贷款购置的。美国人一般不搞积累，愿意超前消费。美国人贷款是个人信誉和富有的象征。因此，他们的一切经济活动都要贷款，特别是购置固定资产必须贷款。

美国人认为，贷款有三大好处：一是每月还银行款，迫使你去努力劳动、挣钱，按时按量还银行款；二是贷款可减免国家和地方的很多税收，特别是工资税；三是钱是银行的，随时可以得到银行的信息、支持和帮助，使你的经营活动少受损失。

1、住宅建设

1）土地制度

美国现有土地面积22.3亿英亩，其中美国联邦政府拥有34%，约7.6亿英亩，而私人拥有土地大约占58%，约13亿英亩，另有6%为州、县、市拥有土地，2%保留为印第安人托管的土地。土地在美国财富中所占的比重是：土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富总额的12%，占工商业全部财富的18%。美国国民财富有一半以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。美国人口中3%的人拥有美国土地的55%。
美国把土地权属分为二部分：

（1）地下权。包括地下资源开采权。

（2）地上权。

（3）空间权。包括建筑物加层发展和近空通过。这三种权益均可分别转让。

2）用地分类

美国土地使用一般分为以下几类：

（1）A一农业用地；

（2）R一1住宅用地一独立式别墅；

（3）R一2住宅用地一楼房、连接式住宅；

（4）C一商业用地；

（5）p、u、u一（发展) 规划 用地；

（6）H一饭店、旅游用地；

（7）M一1一轻工业、仓库用地；

（8）M一2一工业用地。

3）地区 规划 设计

土地购置后，在土地的红线范围之内，按照土地种类性质（即上面的土地使用分类)，根据各地区、城市的 规划 、设计法规进行房屋建筑的 规划 、设计，它的 规划 设计大致有以下一些要求：

（1）建筑物离红线的距离（略)；

（2）地基宽度和面积的要求。地基最小边尺寸和最小面积为：地基最小宽度为50一120尺；地基最小面积为5000一40000平方尺；

（3）多层楼房、公寓间距。不开窗户面5尺，开窗户面15尺；

（4）停车位个数要求：住宅一户2个停车位商业楼200平方尺1个停车位办公楼400平方尺1个停车位仓库800平方尺1个停车位

（5）停车位尺寸及红线内车道要求

①车道在有环行线的情况下车道（车不掉头)宽可以为20尺。其他按以下规定：一排停车位一条车道宽20尺二排停车位一条车道宽24尺斜停车位一条车道12一18尺

②每个停车位尺寸为9*20尺。

（6）楼房高度限制R-1，一般为一、二层，高度不超过20尺；R-2，一般为三层，高度不超过30尺。

（7）设计人员必须是有执照的工程师、建筑师，否则所设计的图纸不能被批准。但可找有执照的建筑师签字，以签字的设计师名义报批。设计费一般为3一6%。签字费一般为3一5%。比设计费低不了多少，所以没有执照的人一般不能承担设计任务。

4）工程验收工程竣工后，由业主（或由业主委托施工单位代理)组织施工、设计、公务局及有关部门分别进行各项（如结构、装修、水、电、通讯、电视、空调等)检查，合格后交验收签字，工程才算竣工。

5）办理产权证（居住证)

（1）单栋别墅工程，没有产权分割问题的住房，检查验收完后直接去房产管理部门办理产权证（即入住证明)；

（2）楼房、公寓、连体式住宅或多栋住宅有公用设施、公用建筑者，要先办理产权分割，把公共设施、停车位、道路、绿地等按户划分文件作好（一般请律师去作)，迭房产管理部门审批后发给产权分割证书。持此产权证办理居住证明。

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