卫生陶瓷需求规模分析预测

个人对卫生陶瓷消费趋向高档化、品牌化，这里的高档是相对的，不同于宾馆酒店的高档卫生洁具，其实个人需求的高档化卫生陶瓷是属于卫生陶瓷的中档产品。而中档产品将是未来中国卫生陶瓷市场最主要、最庞大的市场。而中档卫生陶瓷的需求主要是产生于城市个人新建住宅和旧房改造。所以，我们下面所作出的需求预测，其实就是对中档卫生陶瓷需求量的预测。

第一节 全国房地产总体发展环境

回顾2005年的房地产市场，让人感受最深刻的还是政策的跌宕起伏。政策的调整一定会引起利益的调整，有人可能会因此而受到损失(甚至是重大损失)。为了看清房地产市场的总体走势，对房地产政策的把握是十分重要的。

2005年3月5日，当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布：2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此，拉开了调控房价的序幕。

3月27日，国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报，提出了八条建议，史称“老国八条”。

又过了一个月，4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。“国八条”是一个纲领性文件，之后，各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则，在5月份之后，这些政策措施逐步得到落实。

总之，2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。

“国八条”的出台让很多人感到振奋，也让很多人感到震惊，甚至沮丧。在此之前，有很多人总是认为房地产是国民经济的支柱产业，如果要调控房地产 行业 ，GDP的增长就会受到较大的影响，因此，国家不会采取严厉的措施来控制房价。然而，事实胜于雄辩，国家不仅出台了干预房地产价格的政策，而且力度还很大。

这次出台政策的一个重要的看点就是多部门联合出台政策，这与两年前的房地产调控有很大的不同。2003年6月，当人民银行发现房地产市场出现异常情况之后，出台了121号文件，试图抑制房地产投资增长速度过快的势头。但其他部门对此不以为然，终于使央行孤掌难鸣，不了了之，结果是房地产市场出现了失控。而这次对房地产市场的调控是多部门联合下文，这不仅表明中央对调控房价的决心，也表明了各部门的认识得到了空前的一致，同时也让反对调控房价的人感到政策没有回旋的余地。因此，此次政策出台对房地产市场的影响力相当大。

但即使绝望了，开发商以及与开发商利益有关的群体也不会选择以沉默的方式来迎接房地产新政的实施的。从5月中旬开始，各种反对、抵触以及曲解房地产新政的声音不断登场。从4月初，就不断有开发商以个人名义或集体名义给决策部门上书，动辄数万言，充分表达了他们对房地产新政的意见。基本观点是：房地产价格的上涨是正常的、健康的，国家不应该用行政的方法干预房地产市场。

开发商的一个代表人物则选择了赴一线慰问的方式给炒房者打气。从中央二台的报道中我们可以清晰地看到他面对一大批追随自己的温州炒房者时神定气闲的说道：“有钱买房，不管买多少套都是合法的，中央的政策不是针对炒房行为的，…”他企图从理论上颠覆“国八条”打击炒房行为的政策意图。

还有人故意曲解政策，在文字上做文章。“国八条”的标题中含有“稳定”二字，于是，有人就故意强调稳定，认为国家的政策是为了稳定房价而不是打压房价。针对这种言论，有关领导曾一针见血地指出：“有的解读很有意思啊，比如这次有的人把国务院的八点意见解读成：中央的意思，房地产价格不可大涨，也不可大跌。意思是我们慢点涨就行了。那还调控什么呢！”

2005年中央针对房地产 行业 的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作。一次多部委的联合调控自此开始。然而，这却是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控，7月成为了协调与博弈的“分水岭”。在此之前，七部委的通力协调令中央调控精神的主旨在最快的时间内得到落实。但随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来，这让150天的调控成了部委之间博弈的“百日维新”。

裂痕从二手房个税开始。在营业税高效落实之后，国税总局多次提出对二手房交易征收个人所得税。这不是什么新的政策，只是恢复征收而已，但建设部始终没有启动二手房个税“先税后征”的程序。建设部作为房地产 行业 的直接主管部门，房地产市场的冷热关乎自身利益，对于三级市场打击甚大的个税政策，自然遇到了建设部的抵触。

如果说建设部与国税总局的博弈还在暗地角力的话，建设部与央行的分歧则在9月彻底公开化。在9月份央行出台《房地产金融报告》提出建议取消房屋预售制度之后，建设部仅有一天的沉默，之后便立刻出面表示，预售制度不会取消。显然，预售是中国房地产 行业 的基础，预售制度取消对于房地产 行业 的打击无疑是建设部最不愿意看到的。

实质上，此前房地产 行业 便因为涉及相关部委众多，而始终难以解决政出多门造成的矛盾与难题。在国务院的压力下，本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱 行业 利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。

这场利益的博弈还包括地方政府，一些地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。2005年6月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。

一些地方政府出现上述态度是和目前的税收政策直接相关的。1994年分税制改革之后，地方政府的财权与事权不对等，地方政府面临的责任和义务越来越多，而对财政的支配权却不断弱化。使得各级财政越往上级资金越充裕，越往下级财政越艰难。于是，地方政府将出卖土地作为弥补财政缺口的最好途径。统计资料显示，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。这些收入成为地方政府预算外收入的主要来源。由此可见，地方政府对房地产 行业 高度依赖是事出有因的。

值得关注的是。2002年之前，国际资本对我国的房地产市场是不感兴趣的，投资购买中国房地产的外资比例很小，但2002年之后，外资对中国房地产的兴趣开始增加。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。这些只是房地产开发领域的外资数量，不包括外资从市场上购买的房地产数量。从部分城市的统计资料看，外资购买的比例已经接近20%(如上海)。准确的数据虽然不好统计，但可以从国际收支的经常转移顺差中估计出大概的数量。2004年同期经常转移顺差为229亿美元，是2000年的3.6倍，2005年上半年是121亿美元，比2004年同期增长22%。这些资金很多与购买国内的房地产有关。

值得一提的是，全球的大部分国家都将境外资金投资本国房地产作为资本项目来对待，全球有137个国家对于非居民投资本国的房地产都有各种各样的限制，而中国则将投资房地产视为一般经常项目，没有任何管制。中国从2002年取消外销房、内销房区别，无论是老外还是居民还是企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。所以中国走在187个国家当中少数的对房地产投资没有限制的国家行列，这是不多见的。

2004年之后，我国政府对房地产市场进行调控，但外资的加速进入在一定程度上抵消了这些政策的作用。从2005年前10个月的统计资料看，房地产的投资增长速度仍然保持在20%以上，全国的房价上涨速度有所放缓，但仍然有不少城市的房价涨幅超过两位数。

房地产新政受到了各种作用力的牵制，难以发挥预期的效果，这些都不是偶然的，在国外，早有人对此作过精辟的论述。西方有一位学者指出：一个政策建议所引起的冲突和对立的程度，取决于该政策改变原有的投入和收益模式以及产生损失的程度。当政策所导致的损失集中于特定的群体时就会产生较大的冲突，而当政策所引发的损失广泛分散于各个阶层时冲突就较小。他还认为，当出现第一种情况时，会遇到严重的政治可行性问题，因为这时受损失的人会强烈反对，而“受益者”则是少数支持者。相反，如果让很多人承担政策的损失，而受益的人很集中时，就不会受到特定的人群的反对，而受益者会全力支持政策的实施。

房地产新政的实施使房地产开发商以及和开发商有关的群体的利益受到了损失，这是一个特定的强势群体，而受益者是没有购房能力的一般老百姓，这是极分散的不确定群体。如果该情形发生在西方国家，会产生严重的政治可行性问题，幸亏在中国，有党中央的强有力的领导，才使房地产新政及时得以出台。但应该看到，因为房地产新政所冲击的利益群体非常集中，他们会通过各种方式阻止房地产新政的实施。

2006年房地产的政策重点还是打击投机，控制房价的过快上涨。

我们注意到，2005年下半年，当上海的房价开始调整的时候，以深圳为代表的珠三角城市的房价开始有明显上涨的趋势，从统计数据看，2005年11月，深圳的住宅价格同比上涨超过20%，广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显的异动。北京的住宅价格同比上涨也超过20%。另外，一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响，而且呈现快速上涨的势头。

对于上述现象，有人认为是需求旺盛所致，笔者认为主要的原因是投机使然，炒房已经蔚然成风。观察深圳等地的这次房价上涨过程就会发现，价格上涨的始作俑者是某著名的房地产公司的一个楼盘的公开发售事件。这是一次精心策划的房地产炒作事件。2005年“十·一”期间，该公司将很多“老客户”(实际上就是经常合作的投机者，炒房者)集中到发售现场，然后采取限量销售、坐地涨价的策略来刺激投资者的心理，终于引发抢购和骚乱。从此，该销售模式在深圳各楼盘走俏，吸引了众多炒房者。从时机上看，十月份正值上海的房地产泡沫开始破灭，资金需要寻找出路，因此，深圳的这次上涨具有很多有利条件(包括深圳的收入水平、地理因素、土地供应等)。

为什么房地产如此容易被炒起来？这不仅是一个现实问题，也是一个重大的理论问题。最关键的是我国的房地产税收制度存在严重的缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财政部 研究 所的学术交流中发现，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题是重要原因之一。

在日本的税制中，对于房地产，通常在取得、保有、买卖等三个阶段都要纳税。在日本的税制中，在“取得阶段”有遗产继承税(国税)、登记许可税(国税)和不动产取得税(省级地方税)等三种税赋需要交纳。在“保有阶段”有固定资产税(市级地方税)、城市 规划 税(市级地方税)和特别土地保有税(市级地方税，1993年废止)等三种。此外，在“转让阶段”对转让所得进行征税，有法人税、所得税(转移国税)、住民税(地方税)等三种。

土地税制方面与经济泡沫成因有关主要在以下几点：首先，在“保有阶段”保有者的税负担过低。不动产税占日本所有税收的比重1990年为6.5%，而美国的比重是14%，可见日本在土地保有上的税负担与其他国家相比非常低。

日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的(土地)转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还很不合理，不动产税还处于论证阶段，20%的所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于2年以下转手的房地产要额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。

2006年的政策重点应该是恢复房地产转让的所得税，如果出现房价失控的情况，估计有可能会增加所得税的税率。另外，不动产税(或称为物业税)将会逐步启动。

反过来看，如果房地产税收上没有什么大的动作，2006年的房地产市场可能会出现报复性的上涨，后果是不言而喻的。

第二节 房地产未来发展前景

一、未来前景 分析

1、2006年地产企业加剧重组

受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产 行业 贷款的要求，预计开发商通过其他渠道融资需求将会大增，同时融资渠道也更加广泛。由于市场竞争激烈，受融资渠道、开发。经验以及开发项目数量等因素影响，2006年房地产企业会加剧重组，大鱼吃小鱼的现象仍将继续；今年国资委大力倡导企业实施“走出去”的战略，预计2006年更多的国有房地产企业将在全国布局。

2、中国房地产商将面临的十大难题

以调控为主旋律的2005年已经过去，自去年5月份遭遇整体性调控的国内房地产市场，虽然经过半年多来的消化和盘整，楼市交易逐渐走稳，但终究也没回到曾经的交易盛况。对开发商来说，2006年需要 研究 和关注的有十大问题：1)不要寻找价格底线，今年一季度后房价将在箱体内窄幅长期盘整2) 研究 的重要课题，配套商品房、中低价房是否成为市场主力3)新兴城市产业定位使得房地产传统区位概念重新洗牌4)土地政策继续从紧，别墅市场分化加大5)吻合刚性需求和中产阶层的产品将受欢迎，重振消费者信心将是重要工作6)开发商淘汰力度加大，央企品牌影响力增大7)开发商利润率向下调整8)产品类型、区域类型、融资渠道组合力度加大9)房地产金融体系融资多元化成为必然选择10)营销开始精耕细作，产业链需要重整和延伸。

3、开发商转移工作重心天津楼市进入短暂休整期

2006年初的天津楼市似乎显得有些冷清。从去年12月开始，房地产市场一改众多新项目纷纷集中亮相、开盘的火爆局面，各楼盘广告数量急剧减少，原本丰富的促销活动也偃旗息鼓，整个楼市似乎踩了一脚“急刹车”。这种低靡的市场状态是否是宏观调控引起的连锁反应？会不会一直延续下去？多数业内人士认为，天津楼市正处于短暂休整期，目前平淡局面是在为3月份市场爆发积蓄更大力量。

4、06年将放宽调控制约

2006年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。2005年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。在供应方面，加大开发商拿地和融资的门槛，在需求方面，通过禁止期房转让等措施，严厉打击房地产业内的投机者。

5、中国房企需搭建投融资平台接驳国际市场

上实在俄罗斯圣彼得堡的“开疆拓土”着实令国际市场对中国房地产企业刮目相看了一回。然而，在不少业内人士看来，国内房地产企业要想实现与国际市场的真正接轨，仍然还有一段长路要走。现在人们谈论中国房地产企业与国际市场的联系方式，首先想到的就是把国际上的技术、资金等等引入中国，还有一个大的方式就是中国的资金、经营模式和经营技术走向国外。

6、明年是商业地产转折年

商业地产俨然成了房产商口中的香饽饽,各位地产大佬虽然未必一下就砸下上亿资金,但是也言必称商业地产。所以从06年开始,商业房地产转折会越来越明显。对中国下一步的商业地产的形式,业内人士认为，今后的商业地产在运作过程中,开发商应该用比较主动的态度来争取,要站在一个选择的角色,而不是一个被选择的角色,这对今后经营、获利都是比较有保障的。

7、房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用

2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄,预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整,即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹,或称之为调整过程的中继性反弹。

8、国企改制如火如荼

国资委早就明令国有房地产企业必须实行股份制改造，房地产非主营业务的企业，则须将其剥离。政策一出，打着“京”字号大旗、在京城举足轻重的几家大企业都将变革选在了今年年底。12月10日，由城开集团与天鸿集团两大国有企业合并重组为“北京首都开发控股(集团)有限公司”；接着“住总集团”也开始调整发展战略……

既然这些企业的改制始于今年，但未来两年显然正是他们大刀阔斧进行变革的时候，所以，如果明年哪家大企业风格有变绝不稀奇，反倒是不变才会让人费解。

9、资本土地相亲相爱

早已闹了“地荒”的北京万科今年终于找到了出路，其与朝开的并购方案已递交朝阳区国资委，正在走批准流程。资本的力量是强大的，但是在土地面前却不得不低头。虽然，没有人愿意承认，但明年，京城地产圈里最牛的还是“地主”。现在的“地主”精明得很，他们有的并不卖地，而是要求成立“合资”公司，而那种开发商卖命、地主“坐地收租”的现象还将持续。

10、变单挑为合纵连横

早些年，企业越小越好赚钱，但经历了两年的政策波动，不少企业发现不能再“小”下去了，“小”就只能让自己的机会越来越少。于是，在这种情况下，很多企业开始合纵连横，要把自己变大。

12月16日，原北京广华轩房地产公司就成立了茂华控股集团，通过投资控股拥有七大子公司，业务覆盖房地产投资、开发、不动产经营与管理、建筑科技等多个领域。很显然，中小企业只有联合才能在越来越激烈的市场竞争中分一勺羹。

11、大型企业开始发力

当不少房企都在为钱发愁时，大型房企的全国布局早已开始。 分析 认为，全国布局是大型房地产开发企业的必然战略选择，由于一线城市竞争激烈，二线城市却有着良好的投资环境；此外，随着市场竞争的激烈和宏观调控的深入，房地产企业集中在一个城市进行开发的风险越来越大。因此，知名大企业“广撒网”的举动就很容易理解了。

12、明年房地产开发重心转向小城镇

大量资金汇流并拥堵的城市，成为开放商和投机客肆意圈钱的“流着奶与蜜”的福地。一方面，开发一两个楼盘，建设一两个小区，就能催生一两个亿万富翁；另一方面，普通百姓的收入很低。这是社会两极分化的组成部分。业内人士认为，鉴于土地、资金上的变化，明年房地产开发的重心转向成为必然。加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的方向不在大城市，在城镇。

13、大力发展资源节约型住宅和公共建筑

住宅和公共建筑对资源的消耗，特别是在建造和使用过程中的严重浪费，与我国的国情很不适应。因此，发展资源节约型住宅和公共建筑，是实现国民经济可持续发展的重要方面。无疑，建设资源节约型住宅和公共建筑将成为房地产企业发展的必然趋势。

14、房产开发商明年一季度最难熬

迫于年底银行贷款必须归还、春节之前工程队催款结算的双重压力，发展商必须 研究 明年年初开始的销售压力加剧之后的对策。有关人士认为，一季度本就属于年度销售中的淡季，按市场现状，开发商的销售回款会面临困境。因此，传统的春节淡季前后，将会出现一批不堪资金重压而价格“失守”的发展商。

15、房地产开发商资金面紧张持续到2006年初

05年第四季度货币政策走向开始走入人们的视线。银 行业 界和学术界人士普遍认同，从央行公布的第二季度货币政策执行报告来看，央行对目前“高增长与低通胀”的经济形势较为认可，而对于05年下半年经济增长、消费物价及货币信贷的基本预期也比较乐观，在今年的最后一个季度，央行货币政策仍将保持“松货币、紧信贷”的走向，房地产商资金面紧张起码要持续到2006年初。

16、特色定位做精产品中小企业谋求市场机遇

很多小型的住宅项目由于市场定位有特色，产品精细，企业经营管理机制灵活，也获得了良好的收益，显示出强劲的势头，很多大的国有企业尽管规模很大，但销售一般，一样是没有前途的。在市场化的大背景下，衡量企业的标准是市场表现，而不是规模，部分中小企业只要有高质量的经营管理，在有限的土地资源和资金实力下，今后依然有机会发展壮大。

17、房地产企业并购的未来趋势

房地产 行业 未来的并购趋势会是股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业；以获取资源为目的的战略层面并购逐渐增多；大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。在国务院颁发的18号文件中，首次提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”。资金、土地、市政设施等重要资源正在逐渐向一些大的开发商手中聚集成为不争的事实。

18、大批项目年中入市

经过今年的宏观调控，开发商资金链空前趋紧，还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力，这些都迫使开发商明年不可能继续“持地观望”。可以预见，今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场，这将使2006年住宅供应量有较大增长。

19、房地产进入洗牌年房企数量将减半

1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内中国的房地产企业就如雨后春笋一般遍地出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的5万家，而其中一半以上的房地产公司年龄不超过5年，并且这些企业的房地产开发，还停留在以前那种做“短平快”的工程上，先拿一块地，然后贷款，楼刚出地面就卖期房。以后这样的房地产企业肯定要被整合掉，所以从今年开始，中国的房地产企业要重新洗牌到1万-2万家。”

20、国资加速扩张

就今年逆势扩展的诸多有实力品牌的大开发商而言，国资房企无疑是其中一个亮点。由于国有房企通常较早进入房地产 行业 ，通过历年来的积累，大部分已经成为具备相当实力规模的开发企业，随着宏观调控影响加深，他们的特有优势反而会更加凸现。

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